Advogado Regularização Fundiária

A importância de um advogado para regularizar a sua casa

Possui um imóvel irregular e está pensando em vender? Ou prefere ajustar a situação do imóvel para evitar problemas futuros? O processo que você precisa se chama regularização fundiária, e um advogado pode ser o que você precisa para facilitar a sua vida.

Em termos gerais, a regularização fundiária é um processo que busca regularizar a situação de qualquer assentamento, com base na legislação de cada cidade. Esse processo é complexo e envolve medidas não só jurídicas, mas também urbanísticas, ambientais e sociais.

Basicamente são duas as situações que levam à necessidade de uma regularização fundiária. Qualquer uma das duas pode vir a gerar problemas futuros ao titular do assentamento.

O primeiro caso é quando o indivíduo tem dificuldades em comprovar o domínio sobre o local. Duas são as possibilidades neste caso: ou o indivíduo está ocupando um local público ou está em terreno privado mas sem um título que garanta a sua propriedade.

O segundo caso ocorre quando o local não está cumprindo a legislação aplicável, normalmente a legislação urbanística ou ambiental, quando há necessidade de licenciamento.

Em qualquer dos dois casos, será necessário um processo judicial. Nestes casos é fundamental a presença de um advogado, que conheça os trâmites e a burocracia por trás do processo para garantir a proteção do proprietário e a solução mais rápida.

Neste ponto é importante conhecer um escritório de advocacia de qualidade. Um bom exemplo de escritório confiável é a Monteira Verdasca Advogados, com especialistas em direito fundiário e as habilidades necessárias para ajudar nestes processos.

Saiba o que você poderá conferir neste conteúdo:

• Qual a função social da terra?
• O que é Regularização Fundiária?
• A regularização fundiária é a promoção da cidadania
• Quem pode realizar a Regularização Fundiária?
• Usucapião extrajudicial como facilitador da Regularização Fundiária
• Quais os riscos em não se fazer a regularização fundiária?
• Como um advogado me ajuda com a regularização fundiária?
• Se eu não fizer a regularização fundiária, estou desprotegido (a)?
• O papel do advogado na regularização fundiária
• REURB: O que é isso?
• Passo a passo da regularização fundiária e como um advogado ajuda no processo
• Direito constitucional à moradia e dignidade da pessoa humana
• A Monteiro Verdasca Advogados

Qual a função social da terra?

A terra tem uma forte função social na comunidade em que vivemos atualmente, diante disso, a Constituição Federal prevê aos brasileiros o direito à moradia digna.

Podemos dizer que a função social da terra estará cumprida quando o maior número de pessoas tiver acesso a ela para viver e trabalhar.

Infelizmente, mesmo com tantos avanços, no país, existem inúmeras as habitações irregulares e precárias existentes.

Segundo o Ministério, o Brasil possui mais de 50% dos seus imóveis com alguma irregularidade fundiária.

Diante dessa realidade, o código legislativo brasileiro prevê, em seu texto legal, a política de regularização fundiária.

Além disso, em 2003, foi criado o Ministério das Cidades para promover o desenvolvimento urbano, a habitação e o transporte urbano.

O que é Regularização Fundiária?

A regularização fundiária se trata de processos que incluem medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.

Esse papel tem importante papel no cotidiano das famílias que têm seu direito de propriedade reconhecido de forma legal.

De acordo com a própria Lei 13.465/2017 e o Decreto Federal n. 9.310/2018 é uma prioridade essa regularização, principalmente para famílias e cidadãos de baixa renda.

Em 2021, a Secretaria Municipal do Desenvolvimento Habitacional de Fortaleza (Habitafor) realizou diversos trabalhos para avançar no processo de regularização fundiária de áreas do Estado.

A Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S) realizada no estado gera a titularização de espaços urbanos ocupados predominantemente por famílias de baixa renda, conforme disposição na Lei Federal nº 13.465/2017.

A principal finalidade da regularização fundiária é incluir núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e a consequente concessão do papel da casa para seus ocupantes.

A regularização fundiária é essencial não somente para a população de baixa renda, mas para qualquer local de assentamento, loteamento e condomínio.

Esses espaços precisam ter todas as condições ambientais, de segurança e sociais para que as pessoas possam morar nesse lugar com tranquilidade.

A regularização fundiária é a promoção da cidadania

A regularização fundiária é também um instrumento para promoção da cidadania, devendo ser articulada com outras políticas públicas.

Diante dessa perspectiva, a Lei nº 11.977/2009 estabeleceu os seguintes princípios:

I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, com prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;

II – articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à geração de emprego e renda;

III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;

IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos;

V – concessão do título preferencialmente para a mulher.

Quem pode realizar a Regularização Fundiária?

De acordo com a Lei 11.977/2009, os seguintes atores têm legitimidade para promover a regularização fundiária:

• União, os estados, o Distrito Federal e os municípios;
• População moradora dos assentamentos informais, de maneira individual ou em grupo;
  Cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público; e
• Entidades civis constituídas com a finalidade de promover atividades ligadas ao desenvolvimento urbano ou à regularização fundiária.

Além dessas entidades, estão envolvidos no processo de regularização as concessionárias de serviços públicos, os cartórios de registro de imóveis, o ministério público e a defensoria pública.

A regularização fundiária é algo que vem crescendo bastante e isso pode ser visto a partir dos números.

Desde 2019 o Governo do Distrito Federal beneficiou 89.954 pessoas que aguardavam, havia anos, a chance de legalizar seus lotes.

Em cerca de três anos e meio, mais de 10,6 milhões de m² de áreas do Estado foram regularizadas.

Essas regulações fundiárias proporcionam aos proprietários dos imóveis uma maior segurança jurídica e a possibilidade de melhorar a infraestrutura nos setores habitacionais.

No DF, no período de 2015 a 2018 foram assinados 19 decretos desse tipo, na atual gestão, ocorreram 53 aprovações, representando um aumento de 178% no processo de regularização fundiária do Estado.

Usucapião extrajudicial como facilitador da Regularização Fundiária

Para realizar a Regularização Fundiária de maneira facilitada, as pessoas podem recorrer ao usucapião como instrumento jurídico.

Lembrando que a regularização só é possível se observadas as exigências legais, como a necessidade de comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem.

O uso do Usucapião Extrajudicial foi reconhecido no novo Código de Processo Civil que alterou a Lei de Registro Público (nº 6.015/73), tendo como objetivo facilitar a vida do cidadão e reduzir o número de demandas do Poder Judiciário.

Dessa forma, é possível ter uma maior agilidade no processo de regularização fundiária.

Para desfrutar dessa facilidade, a Usucapião Extrajudicial deve ser solicitada no cartório da cidade onde o imóvel está localizado.

Mas para isso, o interessado deve estar acompanhado de um advogado e munido dos documentos previstos no artigo 1.071 do Código de Processo Civil.

No caso de terras públicas, o advogado pode verificar a viabilidade do Governo vender para o interessado o móvel através do Terracap, uma Companhia Imobiliária Estatal de Brasília que faz a venda direta de lotes para os ocupantes.

Quais os riscos em não se fazer a regularização fundiária?

Um título público declarando que a propriedade de determinado imóvel pertence a alguém é a prova máxima de quem é o verdadeiro dono do imóvel. Isto é uma questão de segurança.

Se um indivíduo possui um imóvel mas não possui meios de provar que o assentamento é seu, ele se encontra desprotegido juridicamente. Nada impede que um outro indivíduo surja com um documento e comprove que o imóvel era dele.

Esse tipo de situação é, infelizmente, muito vista no meio rural. Existem pessoas que falsificam o documento das terras e fingem ser donos, expulsando as pessoas que antes viviam no local.

No início desta prática criminosa, os falsificadores colocavam a certidão falsificada numa caixa cheia de grilos, com o objetivo de fazer parecer com que o papel fosse mais velho e, assim, confirmar que a propriedade era antiga e os ocupantes atuais eram invasores.

Por conta dessa técnica, surgiu um nome: grileiros. Hoje a prática continua de outras formas, se utilizando das burocracias do sistema e de instrumentos digitais, porém o nome continua o mesmo.

Não possuir um título que comprove a propriedade pode facilitar a atuação de grileiros ou outros indivíduos mal intencionados que visam roubar a propriedade do outro.

Porém esse não é o único problema de um imóvel irregular. Há dificuldades referentes à própria moradia. Por vezes é difícil para o morador comprovar a sua própria residência e, assim, garantir a energia elétrica ou mesmo o saneamento básico.

A situação irregular também dificulta a tomada de crédito para que o morador consiga melhorias ou reformas em sua residência. Não ter um título comprovando a propriedade gera todo esse tipo de dificuldade.

Como estas situações envolvem normalmente pessoas de baixa renda, há uma forte preocupação com a questão social.

Se eu não fizer regularização fundiária, estou desprotegido (a)?

Não exatamente. Há uma série de situações que dificultam a vida de quem está em posse de um imóvel irregular, como já foi apresentado anteriormente. Entretanto, esse indivíduo não está fora da proteção estatal.

Isto porque a legislação brasileira garante alguma proteção a quem detém a posse do imóvel, ou seja, aquele que ocupa efetivamente o local. Essa posse possui o seu valor, conforme o disposto no Enunciado 492 da V Jornada de Direito Civil:

“A posse constitui direito autônomo em relação à propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para alcance de interesses existenciais, econômicos e merecedores de tal tutela”.

Contudo, se a terra for do governo, a situação é um pouco diferente. Terras do Estado não podem ser usucapidas então a situação do imóvel é bem instável.

Isso interesse especificamente a fazendeiros e donos de grandes lotes de terra. Hoje em dia, cerca de 50% dos terrenos rurais são irregulares, e podem sofrer no caso de uma malha fina por parte do governo.

Para isso é essencial regularizar a situação do imóvel. E existem muitas formas de fazer isso, dependendo do tipo do imóvel e de seu histórico. A regularização pode ser feita de forma administrativa ou judicial. Um advogado especialista consegue te auxiliar nisso.

O papel do advogado na regularização fundiária

Para entender porque é tão recomendável ter o auxílio de um advogado é necessário entender que a previsão a respeito da regularização fundiária está prevista difusamente em diversas leis.

O direito à moradia está garantido na Constituição Federal, em seu artigo 5º. A legislação trata da matéria em leis esparsas, como a Lei 11.977/2009 e a Lei 13.465/2017, entre outras.

Em resumo, o direito do cidadão não está disposto facilmente numa regra. Não é um simples aspecto de observação, com uma resposta de “sim” ou “não”.

Para entender se o cidadão tem direito e quais os processos necessários para garantir e defender esses direitos, é necessária uma interpretação do ordenamento jurídico como um todo e da situação concreta, para compreender o que é aplicável na situação apresentada.

Essa é a aplicação do advogado para o primeiro dos casos apresentados. O segundo caso é ainda mais complexo, uma vez que é necessário conhecer o Estatuto da Cidade e toda a legislação ambiental e urbanística aplicável.

Não é fácil para um cidadão que tem como único objetivo comprar ou vender a sua casa, ou mesmo alugar para iniciar o seu empreendimento, compreender toda a legislação envolvida.

Nesta situação, é melhor contratar um advogado, que tem como o seu trabalho principal estudar toda a legislação e conhecer o processo. O conhecimento de um advogado preparado garante que não existam brechas, aumentando a segurança do proprietário.

Ainda mais importante do que isso, o conhecimento do processo e da burocracia que o envolve permite que o advogado tome atalhos que o cidadão não conheceria, tornando todo o processo mais rápido.
Mas, é claro, o advogado deve ser competente para saber desses detalhes. E para encontrar advogados competentes, o ideal é buscar um escritório de advocacia conceituado, como o Monteiro Verdasca Advogados.

REURB: O que é isso?

O que se conhece por REURB é, na realidade, a Lei 13.465/2017. Trata-se da lei que regula o processo de regularização fundiária no Brasil, apresentando todos os detalhes necessários para que o proprietário (ou advogado) atue.

Esta legislação surge com o objetivo de fazer valer dois direitos garantidos na Constituição Federal: o da dignidade da pessoa humana e o da função social da propriedade.

Porém é importante perceber que a REURB não vai entregar ao cidadão o registro do imóvel. O que ela entrega é um título de propriedade, que deve ser registrado depois.

Este é um erro que acontece bastante com quem não está bem assessorado. A pessoa consegue o título, graças à REURB, porém não registra e, com isso, não consegue regularizar a situação de sua moradia.
Importante esclarecer que existem três tipos de REURBs atualmente: o primeiro caso é a REURB-S, pautada no interesse social, portanto sem custo ao cidadão; a REURB-E, de interesse específico, com custos; e ainda a REURB mista, em que somente uma parte é social.

O requerimento deve ser feito na prefeitura da cidade em que se busca a regularização fundiária, em posse de todos os documentos necessários. Como é comum em órgãos públicos, não se trata de um atendimento rápido.

Este é mais um ponto em que um advogado pode auxiliar. Com uma procuração de poderes específicos, o advogado pode atuar em nome do requerente e adiantar estes processos, evitando o desgaste e a perda deste tempo ao seu cliente.

Portanto, procurar um advogado que seja parte de um escritório que tenha realmente foco no cliente é de suma importância neste momento. E o escritório Monteiro Verdasca Advogados é um excelente exemplo de empresa com foco no cliente.

Passo a passo da regularização fundiária e como um advogado ajuda no processo

O primeiro passo, como já foi apresentado, é comparecer até a prefeitura em posse de todos os documentos essenciais para o procedimento. Podem parecer muitos documentos, porém são necessários para que o Estado comprove a propriedade do requerente.

Na prefeitura, será necessário fazer um requerimento e preencher um protocolo. Toda prefeitura é obrigada, por conta da REURB, a ter uma comissão que trata de regulamentação fundiária. Portanto, sempre haverá um local para fazer este requerimento.

Esta comissão será a responsável por fiscalizar a documentação e, se for o caso, solicitar documentos complementares. Uma vez atestada a regularidade dos documentos, o Município vai dar andamento ao processo.

Por vezes, o processo pode ficar parado neste momento. E, mais uma vez, não é simples para o cidadão gastar um tempo do seu dia conferindo o andamento do seu requerimento junto à prefeitura. Cabe ao advogado esta função, poupando o desgaste do cliente.

Quando a prefeitura encerrar o seu processo interno, ela gerará para o cidadão um título. Porém, como já foi apresentado, este título, denominado legitimação fundiária (quando referente a imóvel público) ou legitimação de posse, não garante a propriedade do imóvel.

Para isso, é necessário registrá-lo no órgão competente. Neste caso, é essencial que o cidadão leve este documento a registro em um cartório de imóveis. Não há prazo para fazer o registro, porém é importante fazê-lo por ser essencial à regularização fundiária.

Direito constitucional à moradia e dignidade da pessoa humana

Essas duas expressões foram muito citadas ao longo do texto, então vale a pena um desenvolvimento maior dos termos.

A Constituição Federal Brasileira elenca determinados princípios como fundamentais. Ou seja, a lei máxima do Brasil determina que certos direitos são a base de seu sistema e, por isso, devem ser respeitados.

Dentre estes fundamentos, apresentados logo em seu artigo primeiro, está a dignidade da pessoa humana. Essa dignidade é a possibilidade de um ser humano viver de forma digna, com respeito àquilo que lhe faz humano.

Dentro da dignidade da pessoa humana seguem outros direitos, como o de saúde, alimentação e, o principal tema apresentado neste texto, moradia.

Apresentado no art. 6º da Constituição, o direito à moradia é considerado um direito social, ou seja, algo aplicável a todos os cidadãos brasileiros. Para aplicar esta disposição, a CF traz também o conceito de “função social da propriedade”, em seu art. 170, III.

Esta função social é basicamente a compreensão de que a propriedade não existe por si só, nem deve ser utilizada indiscriminadamente. Uma propriedade deve cumprir papéis específicos, principalmente numa sociedade.

Portanto, a função social da propriedade justifica determinadas legislações, como a desapropriação de terras por trabalho análogo à escravidão, o usucapião e, como não seria diferente, a REURB.

Compreender estes conceitos torna mais fácil a interpretação da lei, e essa clareza da leitura permite que os resultados desejados sejam mais facilmente alcançados. E cabe ao advogado conhecer estes termos a fundo, além do procedimento para realizá-los.

E como não poderia deixar de ser, é importante esclarecer que não é qualquer advogado que é capacitado para este tipo de procedimento. Se faz necessário um advogado especialista, com um conhecimento teórico e prático a respeito do tema.

Monteiro Verdasca Advogados

Como já foi apresentado ao longo do texto, é essencial ter a assessoria de um advogado durante este procedimento. Tentar fazer esse procedimento sozinho pode levar a desgastes desnecessários, principalmente idas e vindas na prefeitura.

Portanto, é interessante conhecer um escritório de advocacia de qualidade. E este é o Monteiro Verdasca Advogados. O escritório conta com larga experiência na área e é referência em regularização fundiária.

Com um conjunto de advogados especializados, com largo conhecimento técnico, e com um atendimento humanizado, pautado no foco no cliente, o escritório é uma excelente solução para o cidadão que busca regularizar o seu imóvel.